房地产：“地王”频现 在争议中前行

两会过后第一天，北京就诞生了仨“地王”，这彻底打破了“刚需”人群的降价预期。

房地产市场如同一场大戏，吸引着全民入戏，剧情一波三折。经过了2009高歌猛进的一年后，年初市场进入低迷期。

又没买到房

新年伊始，北京的老林又开始了看房之路，打算为25岁的女儿选一套婚房。其实去年，他已经看了数个楼盘，只因价格快速上涨而作罢。几经比较，最终老林相中亚运村的某个楼盘，对户型、小区环境、周边交通都很满意，只是每平米两万五的单价超过预算。老林决定等一等。他的想法很简单：一年前亚运村的楼盘才卖到一万五，涨得这么猛，加上调控政策政策不断出笼，总该降一降吧？

到了2月，大部分城市成交量下滑，北京同比下滑8%，上海同比下滑30%，广州同比下滑51%，深圳同比下滑80%。春节前后，很多城市出现“零成交”，即全天无交易。不过，老林相中的楼盘并未降价，反倒略有上涨。

不过，老林注意到城市地价开始下跌。3月9日上午，根据中国指数研究院发布的中国主要城市土地市场周报，当月首周全国土地供应面积涨135%，价格跌65%。在一线城市中，仅上海、深圳各成交1宗。业内人士表示，这说明土地调控政策逐渐发挥作用，对土地价格的控制效果显露。

随着风向趋紧，“2010年房地产能否调整”成为坊间的热门话题。虽然几年来，人们早已习惯了这样的套路与结局：涨—压—低迷—再涨……但是像老林这样的“刚需”仍然心存希望：也许这回房价真能“压住”。 老林心想：“再等等看吧，两会期间或许会继续出台调控措施。”

然而两会过后第一天，北京就诞生了仨“地王”，这彻底打破了老林的降价预期。不止是“地王”周边的楼盘，老林相中的房子售价也拔地而起。他打听到，每平米已经涨至两万七，且已售光，剩下的最后两栋楼被开发商“捂住”，可能调到4万元每平米。

解读地王

包括“地王”在内，3月15日北京共成交了6块土地，总金额达143.5亿。三天后，高盛证券在研究报告中，对此次的拍地结果表示惊奇。

除了价格高，还因为夺得地王的开发商都有央企背景，三个“地王”分别是远洋地产旗下子公司远豪置业、中信地产、中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业。此外，当天竞拍中，众多非房地产主业央企现身。由此，高盛认为政府的紧缩措施并不奏效。

一面是政府三令五申调控房价过快上涨，一面是拿地不避亲的央企，这让“非央企”们多少有些服气。潘石屹和任志强就因为“买不起”，互相挖苦。华远地产败给远洋地产后，潘石屹戏谑地表示，早就劝过华远总裁任志强不要花着保证金买耻辱，任志强则揭潘石屹拍不上地的“丢人”旧事。

万科王石则是忧心重重。3月19日，他在博客中写道，2009年，央企房屋销售面积为2807万平方米，仅占全国商品房销售面积的3%，但其血拼地王的疯狂，却表现了对房地产泡沫化的无所顾忌。他认为：“如果房价继续疯涨，民怨变成民怒，那就不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律，必自毙。”

在楼市居高不下的情况下，央企因高价拿地受到舆论谴责。3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企逐步退出房地产业务。

然而，相关央企果真会轻易“退出”吗？国资委于2003年成立后，曾几次发文规范央企的房地产业务，2004年，仅有5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。到2005年国资委宣布的主业名单中，拥有房地产主业的央企已达到了13家。

2007年，国资委主任 李荣融 曾公开表示，中央企业主业将进一步优化调整，其中，将房地产做主业的央企不会超过15家。但最新公布的房地产央企名单却已变成了16家。16家央企旗下三级以上房地产子企业仍高达373户。

房地产央企之所以越优化越多，缘于对房地产行业的长期看好。3月8日两会期间，央企地产龙头中国海外董事长孔庆平谈及未来房地产时说，2009年楼市猛升是“存货反弹”的表现，至于今年初中央政府推出一些打压楼市过热的措施，虽然心理上令消费者入市有犹豫，但房地产价格会持续上升。

他认为，内地不论一、二线城市都不存在房地产泡沫，目前楼市的增长主要是因为经济正处于增长阶段，潜力巨大而且需求增加所致，短期的波动是自然的，长期来看房地产价格会处于上升趋势。

手握重金而又看好楼市未来的央企，自然大量圈地。以中国海外为例，据孔庆平介绍，2009年是中国海外新增土地储备最多的一年，今年仍会选择在不同的城市增加土地储备，新增土地增幅比上一年完工量再加20％，目前土地储备可足够4至5年开发。

现在，土地供应有限，而抢购者众。同时，在观察人士看来，最新《政府工作报告》对楼市高举轻放，态度中性，无打压架势。在这种情况下，期待土地和楼房价格下降几成奢望。

Tips：三地王出世

3月15日上午，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新北京土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅仅6个小时以后，“单价地王”就被东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。

Tip:调控楼市相关政策

2009年12月7日，2009中央经济工作会议提出要关注民生，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。

2009年12月23日，财政部、国家税务总局正式下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细则，明确了从明年起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收,并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。

2010年1月7日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求。

2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。

2010年1月12日，中国人民银行宣布从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010年2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，出拳打击炒房者和投机行为。