贷款买二套房首付禁低于50% 或将加速房价拐点

    二套房的首付比例将进行调整，从原来不低于四成变为不低于五成。前天，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就部分城市房价过快上涨的情况出台政策，除在金融方面出台强力措施外，还要求增加居住用地供应总量。昨天，国土资源部公布了2010年度住房用地计划，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%，仅障性住房用地供应量就达到了2.45万公顷。

    ■信贷政策

    超90平米首套首付三成

    国务院常务会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关，必须采取更严格、更有力的措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。

    会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

    >>市场反应

    政策传出扎堆签合同

    记者昨晚从荧灿地产市场部获悉，昨天下午政策传出后，富力城的两家门店里客户的咨询电话就没有间断过，其中80%都是已在店成交但未签订贷款合同的购房者，购房者急于了解北京什么时候开始执行新的二套房政策，甚至有二十多组客户打来电话要求立即签订购房合同。中原地产、中大恒基等中介公司也遇到了同样的问题。荧灿地产市场研究部认为，北京各家银行还要等银监局的通知，可能真正执行还要等几天，最近几天签订贷款合同首付还能够40%。

    记者昨天随机采访了部分市民，对于此次政策出台，大部分人表示欢迎，不过也有人表示，在目前的高房价下，根本没有能力购房，除非房价大幅下跌，否则选择的只能是经适房、限价房。有意购房者则分为两个人群，有的认为随着政策出台，房价未来可能下降，要再观望一段时间。另一部分则表示，要在政策落地前抓紧签约，否则首付款不够，再筹二三十万元有难度。

    >>银行反应

    先审批评定客户资质

    五大行的房贷客户经理告诉记者，近期收紧了二套房贷款政策，认定比以前更严格，只要之前贷款买过房，不论是否还清，都按二套房政策执行。此外，以前遇到资质非常优秀的客户，有可能利率下浮一些，甚至能享受到7折利率，目前看是不可能了。

    记者致电多家银行询问二套房政策是否发生变化，得到的结果都是目前还没有接到上级单位的通知，还按现有的二套房政策执行。业内人士指出，二套房新政要传导到各支行具体业务部门需要一段时间的传导期，不可能立刻反应。交行房贷客户经理告诉记者，目前的二套房贷款利率政策要发生变化，预计最近一两周新的政策会出来。目前接下的客户先进行审批和资质评定，待新的利率政策出来以后再告知客户。

    >>链接

    近年二套房信贷政策变迁

    2008年12月，房贷限制大幅放宽。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。一周后出台的“新八条”省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件。

    2009年1月，北京二套房信贷政策放开，比照首套房贷政策。

    2009年6月，随着房价大幅上涨，银监会重申严控二套房贷。

    2010年2月，北京出台政策，二套房贷款严格执行不低于四成的首付比例。公积金管理中心明确曾有商业或公积金贷款的，再申请公积金贷款，首付按40%比例缴纳。

    >>专家观点

    加速房价出现由涨至跌拐点

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。他指出，国家在出台政策时难免投鼠忌器，既要平抑房价，遏制房地产市场泡沫，又不能打压过猛，致使房地产市场产生崩盘危险。如之前提议的二套房首付调至更高比例，三套房停贷，将对房价和房地产市场产生更重打击。此次出台的措施显然是监管层在权衡利弊后做出的选择。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次政策显著提高了贷款门槛和融资成本，市场会有立即反应，房价将加速出现由涨到跌的拐点，投资投机性需求将明显抑制。最近深圳、北京等城市都出现大单抛售的现象，但从整体看还是少数。杨红旭认为，“这个政策一出，抛盘将成风潮。”

    有可能影响30%的购房需求

    “对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆，但国十一条并未涉及金融，这次的政策补上了，对购房首付和利率进行了调整。”中经联盟秘书长陈云峰做过计算，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。“此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。”他认为，房价暂时不会迅速反应，“随着销售量下降，市场会进入博弈期，但开发商目前资金很充足，不会轻易调价，至少3个月后，才可能出现调整端倪。”

    “伟嘉安捷”指出，新政在打击贷款炒房人群的同时，也将影响有强烈置业升级需求的自住人群，使这一人群暂缓购房。

    北京楼市变相改为最低首付3成

    据北京中原三级市场统计，4月上半月北京二手房交易中，贷款比例达71%，商贷占54.8%，其中二套房比例近20%。同期商品房交易中，贷款比例为75%，其中二套房占25%。

    北京中原三级市场研究总监张大伟表示，北京将有上万套已签约的商品房及二手房因为贷款购房者难以支付首付而出现违约。因为二手房是按评估价贷款的，而二手房评估价格一般低于商品房，只能评估到成交价格的八九成。也就是说，以后二套房为二手房的购房者需提供最少60%的首付，即使首套也需最少4成的首付，可能使部分郊区的商品房价格更高，城区二手房市场将因评估价较低而率先趋冷。他认为，从3月开始的北京房价飙升肯定会停止，市场可能恢复1-2月的冷淡，二手房月成交量可能恢复到万套以下。35%-60%的二手房市场房源成交将受巨大影响，房价可能大跌。

    北京房地产交易管理网数据显示，年初以来北京商品房平均成交面积为120平米，80%的商品房为90平米以上，这些房源即使首套，首付也要至少30%。也就是说，新房市场上8成以上房源将需首付3成以上，楼市变相改为最低首付3成以上。

    ■供地政策

    保障房等用地要达到70%

    国务院常务会议确定，要增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公租房、经适房和限价房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

    各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

    此外，加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。同时，大力发展公租房。

    >>具体措施

    全国住宅供地翻倍达18万公顷

    国土资源部昨天公布了2010年度住房用地计划，全国住房用地计划供应18万公顷，而去年全国住房实际供地76461公顷，前五年平均年度实际供地量54650公顷。保障房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占77%，而中小套型商品房计划供地总量80431公顷。

    “保障性住房用地是2.45万公顷，比去年增加一倍多。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林说，在保障房供地中，经适房用地占保障房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%。

    此次棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理，并在住房用地计划中对棚户区改造用地计划实行单列，将其纳入整个住房用地计划大盘子。今年全国棚户区改造的任务是280万套，目前编制的棚户区改造用地计划36606公顷，占住房供地计划的20%。在棚户区改造用地中属于保障性住房用地的还有20462公顷，占棚户区改造用地的57%。与上述全国保障性住房用地相加，2010年计划用于解决低收入住房困难家庭的住房用地占住房用地总量的比重达24%。

    >>专家观点

    简单增加保障房可能推高房价

    中经联盟秘书长陈云峰指出，增加住房用地供应，除了“量”的概念，还有“质”的概念，“偏远郊区的地供应再多，也解决不了市区缺地的情况。”

    他认为保障房用地增加是好事，但不能一刀切，各地有各地的情况，以北京为例，主要购房群体其实是在北京工作的非北京户籍者，这部分人无法享受政策优惠，所以只能购买商品房，如果只是简单地增加保障房面积，大大减少商品房的供应，反而对房价会推波助澜。因此，必须因地制宜制定住房政策。

    ■股市影响

    地产股短期内投资机会不大

    大同证券分析师胡晓辉认为，政府的意图很明显，就是控制房价，制止这种房价疯涨的状态继续蔓延。二级市场上，地产股本周阴雨连连，地产股昨天成为领跌先锋，仅十余只个股飘红。荣安地产、大龙地产跌幅均在7%左右，阳光城跌幅也达到了-5.74。据大智慧超赢数据统计，最近7个交易日，地产板块连续资金净流出，累计净流出额超过62亿元。

    一面是房价疯涨，一面是地产股疲弱表现。胡晓辉认为，目前，房地产股整体估值并不高，地产股的下跌更多是由政策调控的预期所致。3月以来，随着对去年调控措施预期的释放，一些主要城市楼盘价格又出现了快速上涨的势头，北京、深圳等地更出现报复性上涨。究其根本，主要还是供给不足、可售资源太少。如果再加上新政策当中提到的加大经适房的供应，对于目前高价拿地的房地产企业来说更是雪上加霜。因此，从目前政策的调控来分析，未来相当长的时间内房地产股都没有大的投资机会，只会有小的波段行情。