保监会禁止险资投资商业住宅

　　较预期稍晚了几天，4000亿元险资终被正式放闸进入房地产。

　　保险资金不动产投资和企业股权投资细则昨出台

　　保监会禁止险资投资商业住宅

　　较预期稍晚了几天，4000亿元险资终被正式放闸进入房地产。昨天，中国保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》，允许去年末资金规模已高达4.1万亿元的保险资金，将10%投资不动产，但险资被明文禁止开发或销售商业住宅，且不允许直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）。

　　同日，险资进军未上市企业股权的政策大门也被打开。根据中国保监会昨天发布的《保险资金投资股权暂行办法》，险资将只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金。

　　事实上，被喻为“险资运用根本大法”的《保险资金运用管理暂行办法》已于8月11日出台，“根本大法”本应于8月31日正式实施，但由于险资不动产投资和股权投资的具体细则迟迟未出台，“根本大法”一直未能全面实施。

　　昨天公布的两个《办法》，为“根本大法”实施提供政策依据。

　　不得变相炒地卖地

　　据悉，险企投资不动产的“政策门槛”是：资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验专业人员；上一会计年度末和投资时上季度末，保险公司偿付能力充足率都不低于150%；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元。

　　保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可适当放宽专业人员数量要求。但为险资投资不动产提供投资管理服务的投资机构，须满足注册资本应不低于1亿元、管理资产余额不低于50亿元等条件。

　　险资投资不动产，除政府土地储备项目外，可采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。但险资投资不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

　　险资不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。

　　根据规定，险企投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，应不高于其上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于其上季度末总资产的3％；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于其上季度末总资产的10%。

　　险企投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。

　　不能设立房产开发公司

　　保险资金投资不动产，应合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。

　　保险公司投资不动产，不得提供无担保债权融资；不能以所投资的不动产提供抵押担保；不能投资开发或者销售商业住宅，也不能直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）。

　　保监会还要求，保险资金不能投资设立房地产开发公司，不能投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

　　另外，保险公司也不能运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。