加息后市民房贷信心遇冷 转存热情高涨

   2011年2月8日，央行年内首次宣布上调存贷款基准利率，加息靴子终于落地。记者日前了解到，由于存款利率提高，此前办理定期存款的市民为避免错过加息带来的收益，纷纷到银行办理转存，春节假期后几个工作日，银行转存业务量激增。对此，银行理财专家提醒市民，是否办理转存，应视存款期限而定，存款期限超过转存临界点再办转存就不划算，例如，一年期定存天数超过35天，办理转存就不划算。不过，与市民转存热情高涨相比，由于信贷紧缩及贷款成本的增加，不少市民对逐渐高涨的房贷利息望而却步。

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    加息消息一出 办理转存激增

    自2月9日起，央行上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，调整后，一年期存款利率达到3%，这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。去年10月份和12月份央行曾两次上调利率。

    央行加息消息一出，前来银行办理转存业务的市民便开始骤增。中行一位客户经理告诉记者，刚刚加息后许多市民前来办理转存，其中以老年人居多。“因为加息后，此前定存的利率将不随着加息自动上调，许多市民担心利息收入减少不划算，认为即使花时间到银行排队也值了。”

    工行某网点工作人员则表示，近期前来办理转存的多是去年12月、今年1月刚刚办理定存业务的市民，因为定存时间比较短，加息后转存也较为划算，不过，也有一些市民不清楚是否应转存，纷纷向理财经理咨询。

  1年期定存超35天转存不划算

    根据有关规定，对于未到期的定期存款，无论存款时间长短，只能按照活期存款计息，也就是说办理转存要支付一定的成本，时间越长，成本越高，如果超过一定的期限，由于转存获取的较高利息不足以抵消提前支取的损失，转存将不划算。

    工行一位理财经理向记者介绍了定期存款的转存临界点计算公式为：360天×存期年限×（新利率-原利率）／（新利率-活期利率），如定期存入的天数已经大于转存临界点，则不要转存，结合此次央行上调的各档次存款利率，套用上述公式可计算出，一年期已存35天以上，2年期72天，3年期92天，5年期176天再次转存不划算。

举例来说，2011年1月9日存入一笔5万元定期存款，当时一年期定期存款利率为2.75%，假如2012年1月9日定期存款到期后利息收入为1375元，如果在2月9日转存，执行新利率为3%，此前只能获得活期利息收入为15.5元，转存一年后获得的利息收入为1500元，而在2012年1月9日获取的收益应该是1375元，截至1月9日，较转存前多收入15.5元。但是如果这笔存款期限超过35天，例如在2010年12月25日存入，办理转存后实际收入较转存前则减少了35元。因此，市民在办理转存前应先根据存款时间计算一下是否划算，切勿盲目转存，以免得不偿失。

  专家建议理财产品亦可选长期

    即使央行多次加息，但以去年3.3%的通胀水平来看，目前仍处于负利率状况，而市场对今年的通胀水平预测则高于去年。在负利率环境下，往往出现“储蓄搬家”的情况，即一部分资金会从银行流向股市，而在股市未企稳前，银行理财产品开始大施拳脚。

    记者在银行咨询转存时，不少银行工作人员建议记者购买银行发行的理财产品，而新年伊始，银行已开始频繁发行新的理财产品。据最新公布的统计数据显示，新年第一周有184款银行理财产品面世，其中期限3个月以内的产品占到了近四成，其余期限多为3~6个月或1年以内。

    渣打中国财富管理部总经理梁大伟表示，由于市场预计流动性趋紧，有一些观点认为应当选择短期甚至是超短期的理财产品，以便及时捕捉到市场利率上升带来的好处，某些产品的设计期限甚至短到几个星期。目前市面上新推的理财产品，也以短期为主。

    “中短期的产品可以满足流动性需求，而且市面上有些保障本金的短期理财产品的预期收益甚至达到4%；但即便如此，要跑赢预计5%以上的通胀，还是有一定难度的。另外，如果期限过短，投资者耗费的精力、人力成本较高，而获取的绝对收益却差强人意。其实，投资者大可不必纠结于一时的得失，可以考虑拉长投资期限，以时间换取空间，争取更大的潜在收益。如果可以接受相应的流动性风险，并且对市场的看法和实际走势一致，那么一些看似期限较长的理财产品，也可在较短时间内达到提前终止条件，带来令人满意的投资回报。”梁大伟表示。

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    贷款成本增加房奴望而却步

    与银行存款利率提高带来的收益相比，贷款利率增加对房奴来说，无疑是雪上加霜。央行此次加息后，5年以上贷款利率由此前的6.4%提高到6.6%。而就在不久前，不少银行取消了首套房贷利率优惠，如光大、浦发等股份制银行首套房贷利率只能执行基准，建行等国有银行表示目前首套房贷利率暂时可下浮15%。市民李先生近期打算按揭购买一套二手房作为新婚之用，但贷款成本的增加令他犹豫不决。

    以一笔100万元的首套房贷为例，还款期限为20年，如果执行基准利率，按照目前6.6%的贷款利率，按照等额本息还款法，每月需要支付本息达7514.72元，总利息支出为80.35万元。而事实上，加息前不少市民享受了利率下浮的优惠，以6.4%的贷款利率计算，假如利率下浮15%，则每月需要支付本息为6845.03元，总利息支出为64.28万元。加息后，且在取消利率优惠的情况下，现在办理首套房贷，每月将多支付669.69元，总利息支出增加16.07万元。

  房奴巧省房贷有三招

    据理财专家介绍，为节省房贷成本，可考虑以下几种方法。首先，如果资金充裕，投资经验又不足，可考虑提前还贷，但如果房贷已还一半，对于采用等额本金还款法的市民来说，提前还贷意义不大，此外，如果此前申请的贷款享受利率下浮优惠，且有足够的投资经验，则不必急于提前还贷；第二，选择固定利率房贷。由于固贷利率不随央行利率调整而调整，在加息周期下，选择固贷利率能节省不少利息，不过，目前固贷利率银行鲜有推出；第三，市民可选择合适的房贷产品。银行推出的房贷产品包括深发展的“气球贷”、“双周供”、“循环贷”，工行的“存贷通”，渣打银行的“活利贷”，招行的“随借随还”等，选择合适的房贷产品可在加息周期下缓解贷款成本增加带来的燃眉之急。如“气球贷”可降低贷款利率，其具体操作方法是贷款利率为3年或5年期短期利率，但月供为15年或30年的水平，相比普通贷款利率低了不少，供房压力也随之减少。另外，“双周供”、“存贷通”、“活利贷”等产品通过改变还款方式，缩短还款期限来节省利息。