国家理财规划师需具备的七大知识：房地产运用的基础知识（四）

    这一节课，我们将会继续上一节有关人生设计的基础知识的内容为大家继续分享国家理财规划师需具备的七大知识：房地产运用的基础知识。本节内容将会介绍到房产作为投资对象他的机遇和风险，房地产理财的两个方面和理财时要面对三大主要风险！下面，就让我们上海人才培训市场促进中心的国家理财规划师带领我们一起开始今天的课程吧！

    个人购入房地产，首先要最大限度地掌握房源的信息，，目前房屋中介机构越来越多，可以选择规模大、信誉好的中介机构，了解和掌握适合自己投资的新住宅房、沿街商业房或二手房信息，对房价、位置、面积等因素仔细比较，综合衡量，优中选优。房子买来后，可以用买房的办法分布出租信息，然后选择合适的租赁者签定租房合同或协议。这样，每月就能收到一份固定的房租，实现保值增值的投资愿望。

    目前，人们对房地产的前景进一步看好，房地产理财正成为一个热点，被越来越多的人看中。不可否认，在人民生活质量不断提高、居住条件不断改善、房地产市场正在进一步对国内外开放的情况下，房地产价格会在一定时期内保持上涨趋势，房地产理财投资的机会确实也不少。恰当的房地产理财能够为理财者带来良好的回报，但是，不合理的、不自量力的操作反而会被房地产套牢。

    房地产理财一般包括两个方面：
    一是涉及房地产购买行为的房地产投资理财；
    二是对现有的房地产现状进行适当安排的权益理财，包括适当的财务安排，这两个方面在具体操作上又存在着某些交叉。

    房地产投资理财是利用房屋产全具有可分割性的特征，理财者购买房地产后，可以期望通过转让或者出租以获取差价或者租金收益。房地产投资标的按照不同的区分标准可以有多种分类，如期房和现房、居住用房和非居住用房、一手房和二手房等，这些分类可以适当组合并且还可以进一步进行细分。这些房地产都可以作为标的，但并不是所有的标的都适合投资。
    理财者应该量力而行，这里讲的“力”，不仅包括财力，还包括能力。财力的大小对所购房地产的付款方式有比较大的影响，在采取向商业银行借款购房的情况下，财力大小对所购房地产的首付款及后续还贷能力有比较大的影响；能力则包括融资和对所购房地产寻求增值或者获利的能力、房地产理财的风险承受能力等。在当前房价涨声频频的情况下，房地产投资理财中的一些风险是必须要考虑的。

    二是利率和支付能力预期风险。在人民币利率管制政策下，我国目前的利率水平已处于多年来难见的低位。但是由于我们的购房贷款利率在整个贷款期限内并没有实行固定利率，随着经济的波动和利率市场政策的推行，对于某些需要较长时间进行房地产投资理财操作的贷款购房理财活动，将面临着利率波动风险，有可能增加债务负担。另外，如果对于未来长期稳定的收入来源把握不准，估计过高，没有量力而行地选择适当的贷款成数及期限，同样会造成被动，产生风险。
在房地产理财中要切实注意分析理财者自身的风险承受能力，包括财力上的和心理上的，以确定是采取激进型的还是稳妥型的理财方式。总之，以房地产理财需量力而行。

    三是时机风险。房地产投资的时机，或者讲房地产理财标的及其具体选择时机，是十分重要的。在重大机遇的背后，很可能就是重大挑战和风险。现在有的房地产商炒作“入世”、有些舆论炒作“投资买房”，在一定程度上推动了房地产价格上涨。随着城市土地供应制度的进一步改变，有的房地产商为了获得开发地块，在招投标市场或者拍卖市场超高价中标或者拍得土地使用权，也会抬高一些楼盘的房价。但是，我们必须意识到房地产价格的上涨，最终取决于买方或者承租方的支付能力。从投资的角度来看，如果时机选择的不好，接最后一棒的话，风险是明显的。   

    目前，有关房地产理财方面的需求，是客户理财需求中最大的方面之一。在日本，人们经历了“土地神化”破灭、泡沫经济崩溃的惨痛历史，已经深刻认识到了理财的重要性，在进行房地产理财时，常常会寻求国家理财规划师的帮助，在国家理财规划师的帮助下理智进行投资。在我国，房地产持续上涨，国家理财规划师有义务提醒客户，在进行房地产投资时，一定要认清房地产这种特殊资产存在的风险，根据自己的风险承受能力进行投资决策。最后，希望哪些投资房产的人们一定要量力而行不可意气用事、盲目跟风！同时，祝愿那些备考国家理财规划师同学能够顺利通过国家理财规划师考试！