【核心知识点一】物权的种类

根据不同的分类标准可以将物权分为不同的种类。

【例题：2015年多选题】下列物权中，属于从物权的有（）

A所有权

B抵押权

C留置权

D地役权

E质权

【答案】BCDE

【解析】从物权包括所有的担保物权（抵押、质押、留置）和用益物权中的地役权。

【核心知识点二】抵押权

1、概念：

抵押权是指债权人对债务人或者第三人所提供担保的财产不移转占有，在债务人不履行债务时，依法享有的就所担保的财产变价并优先受偿的权利。债权人为抵押权人，债务人或者第三人为抵押人，所提供担保的财产为抵押物。

2、抵押权的设定：

（1）依照法律规定直接产生的抵押权是法定抵押权：
法定抵押不需要当事人在合同中约定，只要发生法律规定的情形，抵押自然设立。《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”

（2）基于抵押合同而产生的抵押权是意定抵押权。

《物权法》第185条规定，“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”

3、抵押标的：又称之为抵押财产

（1）《物权法》第180条规定债务人或者第三人有权处分的下列财产可以作为抵押权的标的：

①建筑物和其他土地附着物；

②建设用地使用权；

③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
④生产设备、原材料、半成品、产品；

⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；

⑥交通运输工具；

⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

（2）《物权法》第184条规定了禁止抵押的财产：

①土地所有权；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
④所有权、使用权不明或者有争议的财产；
⑤依法被查封、扣押、监管的财产；
⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

（3）抵押登记

【例题：2014年单选题】关于抵押的说法，错误的是（）。

A.当事人应当采取书面形式订立抵押合同

B.在同一抵押物上先成立的抵押权优先于后成立的抵押权

C.所有的抵押都必须办理抵押登记才能产生法律效力

D.抵押财产必须是可以转让的

【答案】C

【解析】房地产抵押必须办理抵押登记才能产生法律效力，其他抵押财产抵押不需要办理抵押登记，C选项错误。同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权，所以B选项正确；

【核心知识点三】质权

1、概念：

质权，是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。在质权关系中，提供质押财产的人称为出质人，接受该财产作为其债权担保的人称为质权人，质押的财产称为质物。

2、质权的法律特征：

*，质权的设定必须移转占有，以某些特定财产作质物时，还必须依法办理登记手续。这是质权与抵押权的一个重要的区别。

第二，质权的标的主要为动产或权利，不包括不动产。

第三，质权具有物上代位性、从属性和不可分性。这是担保物权具有的一般特征，质权作为一种担保物权，也应当具备这些特征。

3、质权的类型

根据我国《物权法》的规定，质权分为动产质权和权利质权两种。

权利质权，是指以出质人提供的财产权利为标的而设定的质权。根据《物权法》第223条规定，下列权利可以质押：

①汇票、支票、本票

②债券、存款单；

③仓单、提单；

④可以转让的基金份额、股权；

⑤可以转让的注册商标专用权，专利权、著作权等知识产权中的财产权；

⑥应收账款；

⑦法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

【例题：2015年单选题】下列权利凭证中，不可以质押的是（）。

A．汇票

B．仓单

C．不动产权属证书

D．债券

【答案】C【解析】质押的标的包括动产和权利，不动产不可以质押。

【核心知识点四】合同的履行

合同的履行，是指债务人依照合同的约定或法律的规定，全面、适当地履行合同义务的行为。

1．全面履行原则

全面履行是指当事人应严格按照合同约定的内容，全面、适当地履行，包括：

①履行主体适当。

合同约定或法律规定必须由合同当事人履行的，不得由第三人代替履行，否则就是不适当履行

②履行标的适当。

债务人应严格按照合同约定的标的实际履行，不得随意以其他标的来代替。

在未经债权人同意的情况下，以其他方式代替实际履行的为履行标的的不适当。

③履行期限适当。

如果债务人在履行期限届满后履行的，则构成迟延履行。如果合同中对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，债务人在必要的准备时间内履行的，就属适当。

④履行地点和方式适当。

如果履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

如果在合同中没有对履行方式加以约定或约定不明确的，应按照有利于实现合同目的的方式履行。

2．诚实信用原则

据诚实信用原则，当事人在履行合同时，应积极履行以下义务：

①通知义务。

②协助履行义务。

根据诚实信用原则，债权人负有积极协助债务人履行的义务。债权人协助履行的义务主要包括：及时接受履行；为债务人履行债务提供必要的条件；在发生债务人不能履行或者不能全面履行债务时，应采取积极的措施，防止扩大损失等。

③保密义务。

3．双务合同履行中的抗辩权

抗辩权是债务人在法定条件下对抗权利人请求权而暂时拒绝履行债务的权利。双务合同中的抗辩权主要有以下几种：

(1)同时履行抗辩权

我国《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”

(2)不安抗辩权

不安抗辩权是指在双务合同中有先给付义务的当事人在有证据证明后给付人具有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，可以中止自己先给付义务的履行。

《合同法》第68条规定的后给付义务人丧失或可能丧失履行债务能力的情况有：

①经营状况严重恶化；

②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

③丧失商业信誉；

④有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

(3)先履行抗辩权。

我国《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

先履行抗辩权也是一种延期抗辩权，只能使对方的请求权延期，而不能消灭对方的请求权。如果对方履行了应当先履行的义务，则先履行抗辩权随之消灭。

【例题：2014年单选题】甲公司与乙公司签订一份购销手机的合同，双方约定由甲公司先交货，三天后乙公司付款。后甲公司在交货前，发现乙公司经营状况严重恶化，已经被其债权人向法院申请破产，事实上已无力支付货款。甲公司遂拒绝交货。此案中，甲公司行使的是（）。

A.先履行抗辩权

B.同时履行抗辩权

C.先诉抗辩权

D.不安抗辩权

【答案】D【解析】不安抗辩权是由先履行义务一方行使的。